Maison à 1€ : lutter contre le dépeuplement des villes

C’est une initiative qui a fait le tour des médias : la ville de Roubaix propose des maisons à un euro en échange de quelques contreparties. Loin d’être une idée simpliste ou folle, elle répond, au contraire, aux enjeux spécifiques de certains territoires qui, comme Roubaix, sont victimes depuis des décennies du dépeuplement.

Une idée qui vient d’Angleterre

L’idée s’inspire d’une initiative de la mairie de Liverpool : « Houses for one pound ». La ville propose de vendre des maisons abandonnées au prix symbolique d’une livre sterling, à condition de rénover le logement. Inédit en France, Roubaix décide de reprendre ce concept dès sa création en 2015. Après une étude de faisabilité, le projet a été validé par le conseil municipal le 5 octobre 2017. Un appel à candidature pour le premier panel de 18 maisons, mis en vente, se tient actuellement et dure jusqu’au 18 mai.

Pour pouvoir bénéficier de cette offre, il faut être un primo-accédant et travailler à Roubaix ou dans l’agglomération lilloise. Les clés seront remises après la validation des travaux de rénovation, qui sont à la charge des acquéreurs. Ils devront débuter en juin 2018 et durer un an maximum. Le contrat impose aussi de vivre au moins six ans dans cette maison, qui doit, bien évidemment, être la résidence principale. Une quote-part est prévue en cas de plus-value réalisée lors d’une éventuelle future vente.

Malgré ces restrictions, les candidats vont être très nombreux. Pour ses 179 logements, Liverpool avait reçu plus de 1.000 candidatures.

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Les maisons abandonnées, les conséquences du dépeuplement

Le dépeuplement est une réalité pour de nombreuses villes. Souvent associé au milieu rural le phénomène n’est que très peu étudié dans le cadre des communes urbaines car en totale opposition avec l’augmentation générale du taux d’urbanisation. Pourtant, ce déclin démographique est continue depuis les années 60 pour les anciennes villes urbaines industrielles. La fin de grandes filières, comme le textile en France, a provoqué la fermeture de nombreuses usines, et donc affecté durablement l’attractivité de ces villes qui n’ont souvent pas su se redynamiser depuis. Ainsi, la population cumulée de 58 communes anciennement industrielles est passée de 346.000 habitants en 1962 à 200.000 en 1999. Une diminution de 42 %, selon une baisse généralement régulière accable ces communes. A Roubaix, autrefois qualifié de « Manchester français », la population était de 96.000 habitants en 2014, alors qu’elle atteignait presque 115.000 en 1968. Mais hormis cette ville et quelques autres exemples, le Nord est globalement épargné par ce dépeuplement. Ce sont surtout la Lorraine (autre ancien bastion industriel) et le Massif Central (région de bassins miniers) qui sont les plus touchés.

Un moyen efficace pour redynamiser sa commune

Cette opération est un moyen astucieux pour répondre à de nombreuses problématiques liées à ce dépeuplement, mais aussi à des enjeux plus vastes de la société. Elle permet la réhabilitation de maisons abandonnées, dont l’entretien et la sécurité incombent financièrement aux communes, ce qui permet grandement de relativiser le coût d’une telle opération (640.000 euros sur trois ans dans le cas de Roubaix). Elle valorise le patrimoine ouvrier et historique de la ville, en conservant ces anciennes bâtisses traditionnelles plutôt qu’en les détruisant et en les remplaçant par du neuf. Cette action permet surtout de briser le cercle vicieux du déclin démographique de la ville et ses conséquences. Car en amenant de nouveaux habitants dans des quartiers souvent isolés, délaissés et peu estimés, on réenclenche une dynamique positive en faveur de l’attractivité de la ville grâce à l’arrivée d’une population à la fois jeune et dynamique. Ces qualités assurent à la ville de jeunes couples qui ont ou qui auront des enfants et qui possèdent une situation stable.

Pour ces jeunes couples, c’est une occasion unique d’accéder à la propriété. L’opération demeure très intéressante financièrement, même après les travaux effectués. Une situation de plus en plus fréquente, surtout en ville avec les prix actuels de l’immobilier.

Des limites à connaître et à appréhender

Malheureusement, l’initiative a ses limites. Comme nous l’avons vu plus haut, les demandes excèdent l’offre, et la sélection s’en retrouve encore plus difficile à réaliser. L’enjeu est tel et son impact si important que le choix d’accepter ou refuser une famille peut être un véritable dilemme cornélien auquel peu d’entre nous souhaiteraient se retrouver confrontés. Et par ses contraintes, bien évidemment logiques et compréhensibles, l’opération délaisse forcément les familles les plus modestes, qui n’ont pas les moyens de déposer un dossier recevable.

C’est aussi une opération longue et difficile à mettre en œuvre. Les 18 maisons vides de Roubaix ont été choisies parmi les 2.000 logements publics ou privés, vacants ou dégradés, présents dans la commune et ses alentours. Il fallait qu’elles ne soient ni trop dégradées pour que le coût des travaux restent accessibles, ni en trop bon état, pour éviter de casser le marché de l’immobilier. Et si l’opération sera poursuivie petit à petit par panels de maisons, il faudra du temps pour satisfaire la demande et pour combler le problème de la totalité des logements vacants.

En revanche, sur le plan juridique, il n’y a aucun problème à réaliser une telle opération : la vente d’un bien public à un euro est parfaitement possible tant qu’elle présente un intérêt général et qu’elle comporte certaines contreparties. Ce qui est le cas dans les exemples cités. Ainsi, la réussite de l’opération est assurée mais avant d’entreprendre une telle initiative, il est bon d’en connaître tous les ressorts et les limites.