Bimby : le concept qui bouscule l’aménagement urbain

L’urbanisme, et particulièrement la question de la construction de nouveaux logements, représente l’un des points majeurs de la politique communale. Face à l’étalement urbain qui a longtemps été la norme en France, mais qui nous montre aujourd’hui ses limites, la démarche Bimby se pose comme une véritable alternative.

Repenser notre modèle urbain

Depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, la France connaît une croissance démographique très forte : sa population a augmenté de plus vingt-cinq millions d’habitants, imposant aux politiques publiques de nombreux enjeux à relever, notamment en matière de logements. Pendant des décennies, le modèle pour répondre à ce besoin toujours plus croissant a été celui de l’étalement urbain : des zones d’habitations se sont ainsi créées en périphérie des villes, au rythme de la croissance démographique. Mais aujourd’hui, ce modèle présente ses limites.

Alors que la maison individuelle est le logement le plus prisé par les Français, son coût de plus en plus important représente un obstacle pour un bon nombre d’entre eux. Et l’étalement urbain en diminue grandement l’attrait : les nouvelles maisons ne sont plus construites à proximité des services et des emplois mais de plus en plus loin de la ville et des zones attractives. L’absence de nouvelles constructions, alors que la demande reste importante dans les quartiers pavillonnaires, accentue le problème car cela augmente leurs valeurs immobilières. Autre grande limite de l’étalement urbain, le foncier à bâtir est limité afin de préserver les terres agricoles et naturelles.

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Bimby, une démarche de densification

Il y a, depuis une décennie, une pénurie de terrains à bâtir, renforcée par la crise du logement. En 2009, l’Agence Nationale de la Recherche lance un appel à projets « Villes Durables » et sélectionne le projet Bimby, conçu par deux architectes urbanistes, Benoît Le Foll et David Miet. Bimby, c’est l’acronyme de « Build in My Back Yard », littéralement, « construire dans mon jardin ». L’idée est de définir une nouvelle filière de production de la ville, en s’appuyant sur les quartiers pavillonnaires déjà existants, et en proposant donc une solution alternative à l’étalement urbain.

Plus concrètement, Bimby vise à offrir la possibilité aux propriétaires de vendre une partie de leur terrain pour la construction d’un nouveau logement. L’idée est donc de densifier les zones déjà habitées. Pour les concepteurs, les zones pavillonnaires recèleraient en effet un gisement foncier exceptionnel : il y a actuellement 14 millions de maisons individuelles et une partie des propriétaires pourrait être encline à céder une partie de leur terrain. Même si ça ne concernerait qu’1 % d’entre eux, cela représenterait déjà 140.000 terrains à bâtir.

Un impact économique, environnemental et social

Pour la commune et ses habitants, le modèle proposé par Bimby possède de nombreux avantages. En effet, il représente :

• un intérêt économique : à la fois pour la commune qui voit ainsi la possibilité de « fabriquer un urbanisme sur mesure et à moindre coût » et pour les habitants propriétaires de maisons individuelles, qui peuvent « mobiliser une partie de leur patrimoine foncier pour financer la réalisation de leurs projets, notamment en détachant une partie de leur terrain pour la valoriser en tant que nouvelle parcelle constructible. »
• un intérêt écologique : l’étalement urbain a des conséquences environnementales. Par exemple, la fragmentation des espaces naturels et agricoles est néfaste à la biodiversité. Bimby, au contraire, présente l’avantage de s’appuyer sur des zones urbaines déjà existantes, « tout en maintenant des densités faibles et sans engendrer de pression foncière, ceci dans des quantités qui permettraient de répondre chaque année à une part significative des besoins en logements »
• un intérêt social : « en redonnant à l’habitant un rôle fort de maître d’ouvrage de la production de l’habitat, on donne à la collectivité de puissants leviers pour porter une politique urbaine ambitieuse, fondée sur la mise en synergie des projets des habitants et des projets de la collectivité, et ceci en faisant appel aux entreprises locales de construction, qui sont les plus économiques et les plus créatrices d’emplois. » Bimby propose également une ouverture concernant les logements sociaux. Si cette démarche n’est pas une solution miracle, elle peut permettre la production le logements plus abordables et offrir la possibilité à la collectivité de reprendre la main sur le prix du foncier.

Comment lancer une démarche Bimby dans sa commune ?

Selon le guide L’essentiel sur Bimby : « Pour concrétiser la démarche BIMBY, celle-ci doit être pleinement intégrée dans le PLU comme un élément à part entière du développement de la commune. A cet effet, elle doit constituer l’un des volets du programme d’aménagement et de développement durable (PADD), être développée comme une orientation d’aménagement et de programmation (OAP), transcrite dans le règlement d’une zone ou d’un secteur (selon l‘importance de la superficie qu’elle concerne, les enjeux qu’elle représente, et ses spécificités réglementaires) et justifiée dans le rapport de présentation. » Certains articles du PLU peuvent être de véritable frein à Bimby et il faudra bien les analyser, comme ceux concernant les accès à la parcelle, l’assainissement, la hauteur des constructions, etc.

Les communes qui souhaitent s’inscrire dans cette démarche organisent des réunions pour présenter le projets aux habitants. Nouer le dialogue entre les élus porteurs du projet et les propriétaires intéressés est essentiel mais, prévient David Miet dans le guide, il ne faut « pas créer d’espoirs que l’on risque de décevoir. Une fois que l’on a noué un dialogue avec sa population, en organisant des ateliers pour imaginer le futur des quartiers pavillonnaires existants, il convient d’aller jusqu’au bout de la démarche, et notamment jusqu’à la modification des documents d’urbanisme pour que ces derniers soient de bon catalyseurs des projets individuels. »