Loi SRU, revitalisation du cœur de ville et quotas en logement social

Baisse des dotations de l’Etat et restrictions budgétaires, bien difficile aujourd’hui de mener à bien des projets ou d’assurer certaines des obligations issues de nouvelles lois. Par exemple, la loi SRU impose à toutes les communes des quotas en logement social. La deuxième initiative lauréate de notre concours de la meilleure initiative locale essaye de répondre avec inventivité à cette problématique.

Aux origines de l’initiative

A l’instar de bien des villes sur les littoraux, la métropole de Nîmes et Caveirac connaissent un fort développement mais celui-ci s’effectue « à 180° » : alors qu’à l’intérieur des terres, le développement de la ville peut s’effectuer à 360° autour de l’agglomération, les littoraux obligent à s’étaler. Dès lors, la métropole nîmoise et ses zones péri-urbaines comme Caveirac ont vu se multiplier banlieues pavillonnaires sous forme de lotissements et zones d’activité en périphérie et le développement horizontal de ces périphéries les éloigne de plus en plus des centres-villes.

Si la commune de Nîmes, de par son attractivité et son activité, peut toujours attirer bien des gens dans son centre-ville, les communes avoisinantes, membres de l’intercommunalité, ne possèdent pas nécessairement ce pouvoir d’attraction et voient leur cœur de ville/village s’affaiblir. Se pose alors la sempiternelle question : comment redynamiser ce centre ?

A cette complexe problématique vient se rajouter un second défi : les impératifs de la loi SRU qui obligent toutes les communes à proposer une offre conséquente en logement social « en PLAI [ndlr : Prêt Locatif Aidé d’Intégration, destiné aux HLMs et à l’acquisition, la construction et la transformation de logements loués à des personnes cumulant difficultés économiques et difficultés sociales], en PLS [ndlr : Prêt Locatif Social,  prêt à taux préférentiel accordé pour la construction, l’achat, la réhabilitation d’un logement destiné à être loué comme logement social], que l’on nous impose dans toutes les communes par la loi NOTRe ou la loi SRU. On nous oblige à avoir un certain quota d’habitats sociaux ».

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Se saisir d’une obligation pour développer un projet de fond

C’est ainsi que l’initiative portée par Catherine Rocco, vice-présidente déléguée à l’habitat de Nîmes Métropole mais aussi conseillère municipale de Caveirac, propose de profiter de ces obligations de construire de nouveaux logements sociaux pour essayer de « revitaliser le cœur de village ». L’idée est à la fois simple et ambitieuse : « développer du logement aidé dans le cœur du village pour favoriser harmonieusement l’intégration des nouveaux habitants dans la commune ». La mairie a donc pour « projet de restructurer le centre, le centre ancien qui a un vrai cachet, pour en faire un centre qui soit réellement vivant ».

Cette dynamique en logement social vise donc en priorité un double objectif : une mixité générationnelle en facilitant l’accès au logement à des jeunes mais aussi à des personnes âgées et une revitalisation du cœur du village « car elle permettra à de jeunes couples de se loger et à des personnes vieillissantes de se réinstaller à proximité des services et des commerces du centre du village ».

Ainsi, on est clairement « dans un projet de mixité sociale qui doit permettre à la fois d’accueillir des couples primo-accédants, ce qui veut dire des jeunes qui ont ou auront des enfants qui vont aller à l’école. C’est permettre aussi à des personnes âgées qui vivent dans les banlieues pavillonnaires et qui, arrivées à un certain âge, ont besoin de se rapprocher du centre-ville pour trouver un certain nombre de services à proximité et il faut donc permettre à ces personnes de retrouver un logement. On est donc dans un vrai projet de revitalisation du centre ».

En proposant des logements sociaux récents en centre-ville, le but est clair : « favoriser le renouvellement de la ville sur elle-même et offrir des logements décents et adaptés mais aussi un cadre de vie agréable ». Car là se trouve un des autres grands enjeux visés par l’initiative : jouer sur le patrimoine exceptionnel, « le cachet du village », classé avec notamment « un château, un parc, beaucoup de villas qui se sont construites autour, une pinède, etc » pour impulser une dynamique en termes d’activité économique mais aussi en termes d’animations du village pour encore renforcer l’attractivité touristique assuré par le cadre.

« il y a un château, un cachet, les gens qui vont vivre là seront privilégiées »

Enjeu bien plus terre à terre, investir dans les fameuses « dents creuses », proches du cœur du village va permettre d’éviter « des frais de voirie et de réseaux supplémentaires. Ce qui a son importance avec nos budgets contraints ». Investir dans ces dents creuses était indispensable pour respecter les obligations de constructions de logements sociaux alors « que le territoire manque de foncier. Cette initiative, c’est le dossier type d’une commune qui n’a pas de foncier donc on récupère des dents creuses pour montrer que, quand on a la volonté, on peut y arriver ».

Comment faire ?

Pour concrétiser ces objectifs, la mairie et l’Etablissement Public Foncier du Languedoc-Roussillon (EPF) ont acheté un corps de ferme de 2 000m² à l’abandon « et qui commençait à se dégrader alors qu’il était au milieu d’un cadre agréable » afin de le convertir en 21 logements sociaux, « c’était l’occasion pour les pouvoirs publics de faire revenir des personnes dans le centre du village ».

Dans bien des territoires connaissant des centres-villes en difficulté, le manque de coopération des propriétaires de locaux – souvent vacants – est régulièrement pointé du doigt. Qu’en a-t-il été lors de l’acquisition de ce corps de ferme ? « Nous sommes sous tutelle depuis que nous avons récupéré une municipalité très endettée donc comment acquérir du foncier sans véritables moyens financiers ? Nous avons fait intervenir l’EPF comme première démarche. Celui-ci a acquis ce corps de ferme et a payé cash au propriétaire qui avait du mal à vendre auparavant donc qui a vite accepté d’autant plus que le paiement était immédiat. Ensuite, l’EPF a revendu le bâtiment au bailleur social SFHE qui va faire, avec la volonté de la commune, des logements qui vont bien s’intégrer dans le village ».

Cette dernière donnée est très importante car, s’inscrivant dans un périmètre classé Monuments Historiques et donc protégé, les nouveaux logements sociaux vont devoir respecter ce cachet et donc bien s’intégrer dans le patrimoine déjà présent.

Pour jouer sur la proximité avec le dynamisme d’une métropole nîmoise entourée d’une ceinture de petits villages très typés, la municipalité a développé l’idée d’être « une porte d’entrée » grâce à des connexions telle qu’une « voie verte, redynamiser la marche, les ballades à vélos ou à pied au milieu de la garrigue ».

Enfin, s’il est encore « trop tôt pour juger du coût pour la commune », le financement du projet sera assuré « par des aides de l’Etat et l’octroi d’une garantie d’emprunts à 100% par la Communauté d’Agglomération de Nîmes Métropole » car « le projet de l’habitat, pour Caveirac, se fait avec Nîmes Métropole puisque c’est nous qui signons les garanties d’emprunt et les aides, c’est nous qui recevons le PLAI, les PLS, etc. ».

Une intéressante initiative prouvant qu’avec de la volonté et de l’inventivité, il est possible de développer des projets dynamiques malgré de fortes contraintes financières.